揭秘美国投资移民行业收益流向 首个4%年回报EB-5项目正式诞生!

2017-06-27 16:28 凤凰网 天 天

  导读:“移民”遥遥期,“投资”无回报­投资人到底该不该有回报­绿卡就是投资回报的替代品­投资本金是否可以提前返还­

  EB-5投资移民尴尬现状

  随着中国中产阶级崛起,本就深受青睐的美国投资移民EB-5项目,愈加让投资人趋之若鹜; 但由于受每年一万个签证名额限制,美国投资移民等待时间从最初的半年到后来的两年,到现在的若干年。遥遥无期的冗长排期让越来越多的投资人感到纠结。

  纠结排期的另一层面问题是,市面上大多数EB-5项目,是没有回报或象征性回报。50万美元的长期投资,几年下来没有收益,对投资人来说也是一件憾事 —— 毕竟国内做个稳健型理财,收益会相当可观。

  那么究竟是什么让美其名曰的“投资移民”却做不到名副其实的“投资加移民”­

  事实上,美国投资移民项目大都是正常的房地产投资项目,投资本身是有回报的,问题症结在于这些回报“奶酪”都去了哪里­

  多年来,被投资人认为的绿卡是回报的替代品,并不是美国房地产投资的常态,更不代表这些项目是低回报、低风险的项目。违反金融教科书式回报和风险的倒挂现象,在美国投资移民项目上凸显出来。

  绿卡是否回报的替代品­EB-5投资款回报结构解析

  起源于90年代的美国投资移民EB-5法案,旨在通过绿卡吸引外来资金和人才,并引入区域中心概念,让移民局授权的区域中心,在移民局和证监会双重监管下,募集资金,投资本土项目,创造就业,拉动经济。

  “就业创造”成为绿卡申请的首要条件。移民法要求,通过区域中心投资的项目,必须在美国直接或间接创造10个就业,可以申请全家绿卡; 同时,移民局要求所投资的项目有“一定”的风险,并保持在“风险状态”下,不符合“风险状态”的绿卡申请,是不符合移民局要求的申请 (移民局最新的“风险状态”规定,仍然要求临时绿卡后2年期内,仍处于“风险状态”中)。

  由此,从项目角度,美国投资移民要求“就业”和“风险”!

  美国大部分房地产投资项目,是同时符合“就业”和“风险”两个要求的。通过经济模型计算的间接就业模式,已成为区域中心发展成熟的标记,充分满足“就业”要求,是EB-5高批准率的保障。那“风险”如何解释呢­

  “天下没有免费的午餐”!作为正常商业行为的美国房地产投资,开发商借款都是有代价的。对美国房地产开发项目来说,最佳融资渠道是商业银行贷款。利息低但额度有限 —— 目前美国商业银行提供的建筑贷款,利息一般在5.5%-6%,额度仅到项目成本的60%(资深老、信用好的开发商可以贷到65%)。低成本的优质银行贷款来源,开发商都会用到最大限度。

  排在银行贷款之后的夹层贷款(第二顺位贷款),通常用来填补银行贷款和股东股权之间的融资缺口。如果银行贷款占比60%,股权15%-20%,夹层贷款需要占比20%-25%,现在这部分融资很多是由EB-5资金来满足。目前美国夹层贷款市场利息水平为6.5%-8%,绿卡项目会因为绿卡福利偏低些;所以,绿卡并非投资回报的替代品,开发商也没有“免费的午餐”!

  原来,投资移民项目还是遵从投资规律,并没有风险和回报倒挂,EB-5项目体现出房地产投资是符合金融教科书的投资理念!

  资金回报去了哪­EB-5投资款收益流向分析

  毋庸置疑,除了换取绿卡,投资款的资金回报也是真实存在的,那投资人为何没有回报呢­答案很简单 —— 投资款回报“奶酪”没有分到终端投资人手上!

  追根溯源,这种市场现状也是由早期移民市场需求造成的。行业发展初期,投资人并不在意投资回报。从2008年开始,高净值客户陆续开始申办移民。

  美国投资移民以其便捷、简单的商业模式,让有经济实力的投资人,可以无学历、无语言、无年龄门槛地申请,这批投资人首当其冲的目的就是获得美国绿卡。早期投资人,不讲究回报,希望50万美元绿卡拿到就返回。这种看中移民,弱化回报的思维方式,是符合早期高净值投资者的初衷愿望,也造就移民行业早期的发展轨迹。

  行业发展到2014年,投资人队伍逐步转向中产。随着排期的不断加长,投资人开始询问投资回报,也更有愿望了解移民项目背后的运作。EB-5日趋竞争激烈,投资回报“奶酪”都去了哪儿呢­

  一方面,营销成本巨大。投资回报变成了铺天盖地的宣传 — 豪华顶级包装、名人站台、各式峰会,让移民行业每年的推广费用,在短短几年内排名各行业前几名。

  另一方面,销售环节的高消耗 。由于中美信息的严重不对称,移民销售环节“吃”掉了投资人大部分投资回报。目前,销售环节消耗项目发行费(一般5万美元),外加每年3%的固定利息;也就是区域中心从开发商那里收取的利息,大部分消耗在移民销售环节,终端投资人因此没有收到投资回报。

  冗长的移民排期,资金占用时间的增长,已使得当今EB-5的投资者的关注点不同于早期。那么,顺应市场形势变化,与其将投资款回报收益消耗在广告、宣传和营销环节上,不如回归产品根本,打造更有力的特色产品,让一定比例的投资收益重回投资人怀抱,这是不是一种可能呢­

  行业变化,当时间之友让移民排期等待升值;与时俱进,年固定回报4%项目随之问世

  综上所述,我们可以理解以下几点:

  美国投资移民项目大都是正常的房地产投资项目;获取绿卡的同时,投资本身也是有资金回报的。

  目前投资回报大量消耗在项目营销和销售环节。

  随着EB-5排期日渐加长,这种仅获绿卡,投资零回报的模式不再符合市场期待。

  欣慰的是,市面上终于推出真正符合金融投资规律的美国投资移民项目,化投资移民为移民投资。以专业和一流服务为口碑的指南针·海外,最新经典推出美国创业区域中心ARCFE旗下纽约曼哈顿水岸杰克逊高级公寓项目,投资人固定年收益4%,按季发息,让投资人排期等待变得更有价值 —— 既解决长排期、无回报的痛苦,又能实现移民梦想,留给后代一份自由,真正在投资中实现资产升值。

  美国移民局最新I-829规定,临时绿卡两年到期时,可以允许本金返还,无需等到I-829永久绿卡批准。该项目将符合移民局最新规定,允许投资人临时绿卡两年后,返还投资本金!

  

 

  位于纽约房地产开发热点的长岛市,以其优越无比的地理位置,近年来深受众多开发商青睐。与曼哈顿黄金中城仅隔一站、时代广场两站地铁,10分钟车程抵达著名地标洛克菲勒中心和中央公园,是目前纽约热火朝天的房地产开发热点之一。

  这里几十座高楼平地拔起,办公楼、公寓楼林立满目,被当地人称为“小曼哈顿”,与对岸曼哈顿隔河翘望,美丽的曼哈顿夜景尽收眼底。实力雄厚的世代犹太人开发商,将开发设施齐全的高档公寓,将曼哈顿的便利和工薪阶层的房价,带给每天往返曼哈顿中城上班的金融白领,公寓出售前景乐观,项目投资风险可控!

  

 

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